¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía inmobiliaria en su definición es el aumento y en algunos casos la disminución del valor de un terreno o construcción. Conforme va creciendo la ciudad, la ubicación de cada terreno se vuelve más céntrica, mejor conectada, mejora la infraestructura, los servicios y la accesibilidad, el terreno o construcción adquiere un mayor valor en el mercado y por ende habrá gente dispuesta a pagar más de lo que tu pagaste tiempo atrás.
¿Por qué es importante la plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía inmobiliaria es de importancia ya que es un valor oculto que no vas a ver reflejado en un flujo. Este existirá hasta que vendas tu propiedad. Mucha gente lo ve como una forma de invertir “seguro” al no tener mucho que hacer más que dejar que pase el tiempo y esperar a que la necesidad del mercado le de un valor mayor al que tu pagaste.
Pero, contrario a esto, cuando la gente invierte buscando un flujo en los bienes raíces, rara vez incluye la plusvalía en su ecuación y por lo mismo, parecen tener un rendimiento más bajo del real.
¿Qué es la valuación inmobiliaria?
Es la opinión de un profesional de lo que puede valer en el mercado tu propiedad. El tipo de valuación podría variar dependiendo el uso y el tipo de la propiedad. No es lo mismo valuar una casa donde se piensa vivir que una propiedad que se piensa rentar.
¿Cómo se hace?
Existen 3 formas que se toman en cuenta en la plusvalía:
- Costo de reposición: Cuánto costaría volver a comprar y construir la edificación. Por ejemplo, si han pasado 3 años, el costo de terreno probablemente haya subido, el costo de los materiales se haya elevado, y la mano de obra probablemente se actualice con la inflación.
- Comparables de mercado: Cuánto está pagando el mercado por productos similares. Dimensiones parecidas, estilo, antigüedad, ubicación etc.
- Valor futuro por capitalización de ingresos: Es un poco más complejo, y aplica para inmuebles que generen un ingreso. Se ocupa un poco de análisis financiero para sacar el valor de rentas actualizadas en el tiempo y un valor de venta de la propiedad traídos a un valor presente para ver la diferencia y utilidad que esto genera a través del tiempo.
¿Cómo medirla y mantenerla a la alza?
Es complicado predecir, la mejor forma es con datos históricos y con comparables recientes. Al ser un tema que toma mucho tiempo y que depende del mercado, cualquiera que te asegure un número, estaría mintiendo.
Existen varios factores que determinan una buena plusvalía y hay que saberlos buscar e interpretar, buscando los planes de desarrollo urbano, el crecimiento de comercio, las tendencias etc.
3 Ejemplos donde UNIT pudo identificar la plusvalía inmobiliaria
- Casa Las Fincas: Identificamos la tendencia que habría en un par de años sobre las casas de esa zona. Compramos ese terreno en $600 usd y 3 años después costaba $1,100 usd.
- Factores Mutuos: Conseguimos 2 casas pequeñas y viejas una al lado de otra, están ubicadas en una zona donde se planea hacer un distrito de desarrollo específico, lo que quiere decir que aumentará su densidad, altura, lineamientos etc. Se podrá hacer un edificio mucho más grande del que se podía un año atrás.
