Las tres perspectivas de un desarrollo inmobiliario
Existen tres perspectivas desde las cuales se puede analizar un desarrollo inmobiliario. Estas tres grandes figuras definen el éxito o fracaso del inmueble. El más importante, es el inversionista o desarrollador, quien tiene la idea, la visión y el dinero. En segundo plano está el arquitecto; es el de la imagen, el creativo y el encargado de interpretar lo que el cliente espera. Por último, está el constructor, es el responsable de la calidad y el costo del inmueble. Cada uno tiene su rol y su propia visión del éxito y para dar armonía al proyecto se tiene que conocer muy bien cómo piensa cada uno de ellos.
La perspectiva del constructor
El constructor es cuadrado, piensa en eficiencia, simplicidad, riesgo y costo. A diferencia del arquitecto, este si tiene algo que perder, desde responsabilidad civil y garantía de la calidad hasta posibles sobre costos y accidentes. Donde un arquitecto ve un volado atractivo, el constructor va a querer agregar una columna que reduzca el tamaño de vigas, ahorre costos, evite riesgos y sea más práctico. El constructor es más egoísta, piensa en hacer bien su rol, financieramente estará al pendiente del costo, pero no es su problema si se vende o no.
A diferencia del arquitecto, su trabajo se juzgará por el tiempo que tardó, el costo, el tamaño y la calidad de la construcción. Le da exactamente igual si el formato del piso es 1.20 x .90 o si es .60 x .60 como le da igual si la entrada es de doble altura, con iluminación natural y ventanas dobles, o si es un cuartito de block.
La perspectiva del diseñador
El arquitecto a la hora de estar diseñando piensa en todo menos en números. Idealmente, el arquitecto va a recibir un programa que le indique lo que el mercado requiere, y tratará en la medida de lo posible acomodar todo de una manera funcional. Hará una propuesta de plantas, cruzará con los especialistas de instalaciones y estructura, y propondrá una fachada que impacte y venda. Esta parte es clave, al final del día, el reconocimiento hacia el arquitecto no va a ser por la eficiencia de espacios ni por la funcionalidad del proyecto.
La carta de presentación y máxima referencia de su trabajo será la fachada, y es donde no buscara escatimar. Buscará estirar el presupuesto al máximo posible para lograr el máximo atractivo visual. El costo del edificio y el éxito comercial caen a segundo plano.
La perspectiva del desarrollador
El desarrollador es el director de la orquesta, dependiendo su habilidad, “know how” y su experiencia, sabrá donde ahorrar para bajar sus costos y donde invertir para poder vender bien. Es el que más arriesga y por lo mismo el de más responsabilidad. Aparte del diseño y construcción, hace el análisis financiero, analiza el mercado, ve la factibilidad de lineamientos, los tramites de permisos, inversionistas, el financiamiento, la estructura legal, marketing y ventas. Dependiendo el tamaño de proyecto y empresa, podrán subcontratar todas estas especialidades, o hacerlas “in house”. Es de vital importancia que el desarrollador entienda y hable el lenguaje de cada una de estas áreas.
En UNIT logramos ver estas 3 áreas de una manera integral e iterativa. No son esfuerzos aislados con objetivos aislados que se juntan una vez a la semana, logramos un diseño arquitectónico que no busca reconocimiento propio, si no el éxito del proyecto. Una construcción capaz de tomar decisiones eficientes en sitio que no afecten el diseño o la funcionalidad. Y un área de desarrollo con un plan bien definido y un objetivo bien claro que sepa dónde vale la pena ahorrar y dónde invertir. Al final se logra un balance perfecto entre rendimiento a inversionistas, calidad en el producto construido y un diseño que aporte a embellecer la ciudad.
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