¿Qué es el ROI? Retorno de Inversión en bienes inmobiliarios.
Muchos de nuestros inversionistas, son empresarios, abogados, médicos, arquitectos etc. quienes usualmente entienden lo básico de una inversión, pero no suelen ser muy financieros.
Existen varios términos y métricas importantes en cualquier inversión, y algunas de ellas, más comunes en una industria que en otra. Aquí te mencionamos algunos de los más utilizados en desarrollo inmobiliario:
- ROI – Retorno de Inversión (Return on Investment)
- ROE – Retorno de Capital (Return on Equity)
- VPN – Valor Presente Neto (NPV)
- TIR – Tasa Interna de Retorno (IRR)
- Tasa de Capitalización (Cap. Rate)
- CoC – Cash on Cash
- EM – Equity Multiple
En este blog nos concentraremos en el RETORNO DE INVERSIÓN, que se define como la utilidad o costo del proyecto. Esta simplicidad permite analizar rápidamente una inversión de diferentes formatos. Desde desarrollo para venta, renta, compra para renovar y vender, compra para renovar y rentar, compra para vender con plusvalía, o compra para rentar en patrimonio.
Hay que comprender que dentro de la simplicidad de esta fórmula, se omiten varios aspectos importantes.
- El tiempo: aunque se puede hacer un ROI anualizado, no contempla el tiempo de la inversión.
- Flujo: ya sea de aportación o ganancias, no considera flujos variados.
- Apalancamiento: La métrica considera el costo total, no el retorno sobre el capital
- Riesgo: Comparar un ROI de un proyecto con otro, con diferente nivel de riesgo sería un error.
- Detalle: La fórmula considera costos y valor de una forma muy general, en el desarrollo inmobiliario, hay muchos costos escondidos tanto en la compra, construcción y venta.
Para comprenderlo mejor, te dejamos dos ejemplos:
Compra – Renovación – Renta
Regina compra una casa vieja por $5 millones, y gasta otro $1 millón en renovarla. Al tenerla lista, la renta por $40 mil. Su ganancia anual sería $480,000 ($40,000 x 12). Y su inversión total 6 millones.
$480,000 / $6,000,000 = 8%
Desarrollo – Venta
Camila compra un terreno en $2 millones y construye una casa cuyo costo es $4 millones. Al término, vende la casa en $7.2 millones. Su costo sería $6 millones y su utilidad $1.2 millones ($7,200,000 – $6,000,000)
$1,200,000 / $6,000,000 = 20%
En UNIT, hemos tenido experiencias como la de Regina y Camila. A simple vista, parecería que el negocio de Camila fue más atractivo, pero hay datos que no se ven. Camila está haciendo una transacción de $7.2 Millones mientras Regina una de $40,000 mensual.
El mercado de Camila es más amplio, y el tiempo que tarde en rentarlo probablemente sea menor. Camila saca un rendimiento mayor, pero se deshace de una propiedad; mientras que Regina saca un rendimiento atractivo, y sigue disfrutando de la plusvalía de la propiedad a futuro.
Relacionado: ¿Por qué crear tu patrimonio con bienes raíces?
Ahora ya sabes lo que es Retorno de Inversión y aunque definitivamente existen muchos factores a considerar, en UNIT, nuestra experiencia en el entorno nos permite asesorar a nuestros clientes a tomar mejores decisiones y aumentar su rendimiento.
